Entendemos positivo el que se haya mantenido el juzgado de paz como la jurisdicción propia del inquilinato.
En toda parte dentro del mundo occidental, el alquiler de viviendas se ha convertido en el gran negocio, mientras en el mundo anglosajón, los bienes intangibles son los más preciados, los que mayor rentabilidad producen, particularmente las inversiones en el mercado de valores, en las bolsas; en el resto de Occidente, los inmuebles siguen siendo el gran negocio. La República Dominicana no constituye la excepción, por el contrario, la impronta de la hotelería, del turismo y las empresas globales de alquiler de alojamientos, están incidiendo en el mercado inmobiliario en todos sus niveles. Claro, sin llegar a los extremos, por ejemplo, de Venecia, Madrid, Nueva York y de islas Canarias, donde los habitantes empiezan a rechazar el turismo por ocasionar la elevación exorbitante del precio de los alquileres para sus pobladores permanentes, además de la invasión de turistas que modifica grandemente la tranquilidad de ciertas ciudades europeas. En primer plano, esta situación impide el desarrollo de un capitalismo desarrollado basado en el mercado de valores, en la productividad; en segundo lugar, la vivienda ante que un derecho pasa a ser una mercancía. Media Europa se ha quedado vacía en muchas de sus ciudades porque el turista es un habitante temporal, por tanto, cuando cae el boom turístico y los habitantes originarios han abandonado las ciudades estas se quedan deshabitadas.
Yendo al punto, de la Ley número 85-25 sobre alquileres y a su contenido, tenemos que la misma, no contiene novedades apreciables, más bien se limita a positivar usos y costumbres bien afianzados, generalmente aceptados en este tipo de contratos. Por tanto, su alcance no es transformador, sino formalizador de ciertas prácticas. Su gran aporte consiste en pretender otorgar garantías tanto al arrendador como al inquilino para que las cláusulas contractuales, entre ambas partes, adquieran certidumbre legal. Con ello, se evita que queden sujetas a la libre interpretación contractual sin carácter de obligatoriedad y de ejecutabilidad. Ahora, la certidumbre sobre el inicio, el desarrollo, como de la conclusión de dicho contrato, aparecen más fácil de determinar. Lo mismo que cualquier incumplimiento del mismo. ¡A mayor claridad, mayor amistad!
Entendemos positivo el que se haya mantenido el juzgado de paz como la jurisdicción propia del inquilinato, pero esto de que el procedimiento conciliatorio haya tomado como modelo al derecho laboral, nos parece una distorsión, hubiese sido más adecuado, emplear el procedimiento establecido en la Ley 141-15, por varias razones, primero, es la ley donde se dirimen con acompañamiento judicial, los problemas de las personas físicas y jurídicas comerciantes en dificultades financiera o de iliquidez. Además, permitiría abrir espacio para que también la Ley 358-05 sobre derecho del consumidor y los principios contractuales que ésta establece, entrasen en escena. Sobre todo, en un país como el nuestro dónde no hay una ley sobre bancarrota personal.
El derecho de consumo, es más cercano al tema del inquilinato que el derecho laboral, por tanto, las figuras del verificador, del liquidador y del procedimiento abreviado de reestructuración o liquidación de contratos que contiene la indicada Ley 141-15, en sus artículos 39, 62, 88, 91 y 96, resultan más próximos a contratos de inquilinatos que los que contiene el derecho laboral. Recuérdese que, el contrato de inquilinato, conlleva, subsidiariamente, una serie de otros contratos domésticos como el de electricidad, telecomunicaciones, cuotas condominales, servicios de personal doméstico, etc., como consigna el art. 88 de la indicada Ley 141-15. Por tanto, la tarea de un verificador se hace necesaria para comprobar, además, del estado del inmueble, la comprobación del pago regular del alquiler, el pago de esos servicios, como la verificación de si hay lugar a reparación de daños y perjuicios (art. 52 de la Ley 141-15). Verificador es: la persona física designada por la justicia, en los términos de la indica Ley 141-15, para constatar, dictaminar e informar al tribunal de la situación financiera del deudor ante la solicitud inicial de reestructuración. En los términos de la misma ley, liquidador es: la persona física designada por la justicia para que levante un inventario de los bienes del deudor, determine la verificación de las acreencias de éste y establezca el orden de los acreedores, así como las demás operaciones de liquidación, en particular, la realización de activos y la distribución del producido de la venta a los acreedores en la forma prevista en esta ley. Sin embargo, se prefirió hacer uso del procedimiento de la Ley sobre embargos. Se sigue una mentalidad pretoriana no acorde con el Estado social y democrático de derecho que nos rige. A pesar de lo traumático que resulta todo desalojo, asunto que pudo erradicarse pero, que se ha preferido conservar en esta ley.
Obviamente, el proceso abreviado de reestructuración y liquidación que hace el verificador, es lo que mejor cuadra en este tipo de contrato. La constatación de la no existencia de cargas libera al inquilino de responsabilidad y otorga garantías al casero tal y como se desprende de la lectura del artículo 91 de la repetida Ley 141-15. Este planteamiento que reforzado por el contenido del artículo 96 de dicha ley sobre persona física o jurídica comerciante en dificultad, resulta más apropiado para el inquilinato. Su texto merece ser invocado textualmente, como forma de mejor entender lo que estamos planteando. Veamos. “De conformidad con el artículo 96 de esta ley, cuando de contratos de arrendamiento de inmuebles se trate, el inicio del proceso de conciliación y negociación no implica, de entrada, la rescisión del contrato de arrendamiento de inmuebles en el cual el deudor sea arrendatario. No obstante, el tribunal puede, con la recomendación del conciliador, optar por la rescisión del contrato, en cuyo caso, debe pagarse al arrendador los arrendamientos vencidos y la penalidad por la terminación anticipada en caso de que corresponda.” Añade que, “El arrendador tiene un privilegio para el pago de la penalidad a que se refiere la parte capital de este artículo y para el pago de las rentas vencidas, hasta los últimos doce (12) meses de arrendamiento anteriores a la rescisión.” Finalmente indique, que: “No obstante, lo anterior, toda cláusula contraria establecida en el contrato de arrendamiento, y la falta de explotación, durante el proceso de uno o más inmuebles arrendados durante el proceso de conciliación y negociación, no implica la rescisión del arrendamiento.”
Así, podríamos invocar otros contenidos de esta ley, porque, como hemos dicho en otras oportunidades, el problema radica en que seguimos razonando los temas jurídicos con los ojos de la ratio del Estado liberal, olvidando que, esto resulta inconstitucional porque el artículo siete de la constitución en vigor deja establecido que, República Dominicana, es un estado social y democrático de derecho. Por tanto, cuando de actualizar una legislación infra constitucional se trata, no se puede apelar a la ratio del Estado liberal, sino a la ratio propia del Estado social y democrático de derecho.
De modo que, entre el procedimiento del Código laboral y el procedimiento establecido en la Ley 141-15, la segunda, por ser una ley post constitucional, es preferible a la preconstitucional invocada en la ley sobre inquilinato comentada. Sin referirnos a la reforma en curso que afecta al código laboral.
Obviamente, en derecho, las cosas van corrigiéndose gradualmente, por ejemplo, es saludable que después del uso y abuso que se hizo en el país (por operadores judiciales y abogados), de la acción de amparo, ahora el tribunal constitucional reconoce que la figura adecuada para resolver asuntos urgentes de la administración de justicia en materia de condominios, no es el amparo, sino el referimiento. Aunque de manera desafortunada porque en lugar de fortalecer el derecho en juego fortalece el formalismo legal.
Por tanto, mediante su sentencia TC-0512-25, ha dicho que: “En virtud de lo anterior, en lo adelante este tribunal constitucional se aparta del criterio previo que consideraba el amparo como la vía idónea y efectiva para procurar la restitución de servicios básicos esenciales en las viviendas, cuando la discusión tenga como origen el pago de cuotas ordinarias u extraordinarias de mantenimiento. En su lugar, en lo adelante se juzgará que, en casos como el presente, donde un condómino no está de acuerdo con el cobro de una cuota de mantenimiento y la administración del condominio suspende el suministro de algún servicio básico a su vivienda, la vía adecuada para comprobar la legalidad de dicha suspensión es ante la Jurisdicción Inmobiliaria, específicamente en la persona del juez de los referimientos del Tribunal de Jurisdicción Original, quien tiene competencia para conocer de «de toda medida urgente» que se deba tomar respecto del inmueble, en los términos que señalaremos más adelante. Esto se fundamenta en que, además de ser una competencia sustantiva atribuida por la ley, resolver estas cuestiones requiere analizar aspectos que están fuera del alcance del juez de amparo.”
Igualmente, el Tribunal Constitucional, mediante la Sentencia TC/0417/17, del siete (7) de agosto de dos mil diecisiete (2017), consideró que el referimiento es la vía idónea «cuando se trate de asuntos que requieran urgencia, que permite al recurrente satisfacer de manera efectiva sus pretensiones», lo que de igual forma consideramos válido en el presente caso. 1 en virtud de lo anterior, en lo adelante este tribunal constitucional se aparta del criterio previo que consideraba el amparo como la vía idónea y efectiva para procurar la restitución de servicios básicos esenciales en las viviendas, cuando la discusión tenga como origen el pago de cuotas ordinarias u extraordinarias de mantenimiento.
En conclusión, razonamientos así habrán de ser empleados sobre el tema del contrato de inquilinato. Porque, además, la función social de la propiedad de que habla de la constitución, ha de ser concordada con los principios inherentes al derecho privado de propiedad, figuras que también entran en juego en el inquilinato. Esto así, porque, el tema del derecho a una vivienda digna no constituye una prestación cuyo deudor sea el casero o arrendatario, es un derecho prestacional cuyo deudor es el Estado, por tanto, la libertad contractual es un elemento que no puede ser dejado de lado en el inquilinato sin transgredir obligaciones constitucionales que también atañen a la administración del Estado. DLH-1-9-2025
